¿Cómo se transmite la propiedad de un bien inmueble?

A pesar de que la respuesta pueda ser sencilla, en el ideario colectivo perviven en nuestro país algunas ideas acerca de la transmisión de los inmuebles generalmente que no concuerdan con la realidad.

Alguna vez habremos oído que la transmisión de la propiedad de un inmueble se produce por la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Cosa que no es cierta, puesto que no es necesaria ni una cosa ni otra en puridad. Incluso entre los juristas hay algunos que han olvidado una vieja fórmula que a todos se nos enseñó en la carrera y que resume la forma de transmisión de una propiedad: título y modo. Donde por título se entiende el negocio jurídico que sirve de causa a la transmisión y por modo se entiende las diversas formas de “traditio” de tradere, es decir, de entrega.

El art.609 del Código Civil recoge las formas de adquisición de la propiedad:

“La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”

Nos vamos a centrar en la expresión señalada en negrita porque hace referencia a la teoría que he señalado antes. El resto son otras formas de adquirir la propiedad, algunas de ellas de forma originaria como la ocupación de un bien, siempre y cuando éste no pertenezca a nadie lo que en el ámbito de los bienes muebles tendría su recorrido.

Ahora bien, sabiendo que la propiedad se transmite por medio de determinados contratos (título) mediante la tradición (la traditio que hace de modo o entrega),

¿Qué se entiende por título?

Por título se entiende cualquier negocio jurídico que sea traslativo, puedo ser contratos del más variado tipo, un contrato de compraventa, una donación también va a poder efectos traslativos, pero lo importante es resaltar que la causa, el soporte, este contrato en ningún caso sirve para transmitir la propiedad por sí misma, es imprescindible el acto de entrega, el acto de traditio.

¿Qué entendemos por modo, o traditio?

Es la segunda y que es imprescindible como decimos. Ahora bien, está tradición o entrega de la cosa debe realizarse físicamente. Obviamente no, ya los romanos crearon diversas formas de tradición que podríamos llamar “espiritualizadas”, o que se pueden realizar de forma simbólica o ficticia.

Sería hoy en día imposible concebir un tráfico económico y jurídico en el que las transmisiones  se de propiedad se tuvieran que realizar de forma física y en presencia de las partes implicadas.

Hoy en día el Código Civil recoge en los art.1462 a 1464 diversas formas de tradición que paso a resumir:

  1. La tradición material en sentido estricto, esto es, la propiedad se transmite por la entrega física de la cosa.
  2. La traditio instrumental: señala el Código Civil que cuanto el contrato o título que sirva de transmisión de la propiedad se documente en escritura pública, el otorgamiento de ésta se considera acto de entrega.
  3. La traditio simbólica: cuando la entrega no se hace de forma material pero sí mediante objetos que representan la cosa que se transmite. El ejemplo más explícito es de las llaves.
  4. Existen otras pero ya podríamos decir menos importantes, una es la llamada traditio breve manu en la que tampoco es necesario ningún acto de entrega material porque el que va a ser propietario ya es poseedor, por ejemplo, cuando el arrendatario adquiere la propiedad del arrendador. La constitutum possesorium es el reverso de la figura anterior.
  5. Por último, también en el art.1464 CC se recoge la llamada cuasitradición que queda restringida en su mayoría a la transmisión de derechos incorporales (un derecho de autor, un derecho de propiedad intelectual) y en la que la tradición se produce por la entrega de los propios títulos de pertenencia en los que se documentan dichos derechos.

Por tanto y en resumidas cuentas, sólo el contrato y un acto posterior de entrega en sus diversas modalidades sirve para hacer transmisión de la propiedad. Ni se transmite la propiedad por el mero otorgamiento de un acuerdo o contrato entre partes, ni tampoco es necesario una vez practicado éste que la transmisión de la propiedad inmobiliaria se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Esto quizá es lo que más pueda confundir. La inscripción en nuestro ordenamiento jurídico es puramente declarativa, proporciona publicidad de la situación jurídica de los inmuebles y de las cargas y los derechos reales pero en puridad no juega en el ámbito de la transmisión, sino cuando está ya consumada y como decimos para dotar de publicidad al sistema.

Ahora bien, los efectos y las consecuencias que otorga el ordenamiento jurídico a la inscripción registral son tan fuertes que practicar ésta es muy importante en algunos casos. Pero esto ya es harina de otro costal y queda para otra vez.

 

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