Estatutos comunidad propietarios, cláusulas problemáticas

La Ley de Propiedad Horizontal, es un texto básico para todos los profesionales que se dedican al derecho inmobiliario, en cuanto regula un ente vital hoy día como es la comunidad de propietarios.

Los Estatutos de las comunidades de propietarios pueden ser un buen tablero de juego de cláusulas y estipulaciones de las más diversas. Estos Estatutos son necesarios porque regulan la convivencia, establecen las normas de juego que además deben incluirse en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Eso sí, no hay que confundir los estatutos que afectan al derecho de propiedad con las normas de régimen interior o reglamentos que detallan cuestiones de menor importancia.

El art.5 LPH establece los elementos que deben incluirse en el título constitutivo, como la descripción del inmueble en general y de cada uno de los pisos o locales, además del señalamiento de la cuota de participación de los mismos.

Y además también la posibilidad de que se establezcan estos estatutos o reglas de constituciones que además para tener eficacia erga omnes tiene que tener acceso al Registro.

Art.5.3 LPH:El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

¿Quién puede otorgarlos? Elementos subjetivos de los Estatutos.

Los Estatutos pueden ser obra del promotor, propietario único si no ha comenzado a realizar la venta de los pisos o locales. Si es así, ya habría más propietarios, por lo que se requeriría el otorgamiento por todos, de forma unánime.

¿Qué puede y qué no puede incluirse en los estatutos? Elementos objetivos.

No voy a realizar un análisis exhaustivo de las cláusulas de todo tipo que pueden incluirse pero sí me gustaría señalar dos cuestiones a raíz de una conversación con un compañero.

  1. ¿Tienen que ser las cláusulas de carácter real o pueden ser de mero carácter obligacional?

No hay unanimidad en la práctica registral; hay autores que piensan que para respetar el art.2 LH y el tradicional acceso al Registro de la Propiedad sólo de actos y derechos de carácter real si hay cláusulas de carácter obligaciones éstas no van a tener acceso al RP.

Otros sostienen que en los Estatutos de una comunidad de propietarios, dada su esencia, al afectar a pisos y locales como mucho podrá haber obligaciones propter rem. ¿Qué es esto? Lo podríamos definir como algo a medio camino entre un derecho obligacional (que sólo tiene efecto entre las partes) y real (que tiene efecto frente a todos, y es de una protección mucho más fuerte). Vendría a ser algo a lo que viene obligado el que en cada momento sea el titular de la cosa o inmueble que tiene la “carga” de la obligación propter rem.

  1. ¿Se puede reservar determinadas facultades el promotor del edficio?

Es común ver cláusulas en los Estatutos en los que el promotor se reserva su derecho a darle un uso concreto a una parte del inmueble u otro tipo de derechos.

Para que éstas cláusulas sean válidas y sobre todo inscribibles deberán reunir estos 2 requisitos:

-La reserva no tiene que ser perpetua. Así se cumple con una doctrina ya clásica de la DGRN que señala en ningún caso pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad derechos reales sin un plazo concreto o a perpetuidad

-La reserva no puede ser de derechos que son exclusivos de los propietarios o que la LPH concede a los propietarios.

Hay que tener en cuenta que estas cláusulas en muchos casos son reservadas por el promotor cuando otorga los Estatutos con carácter previo a la venta de pisos o locales. Si este proceso de venta ya ha comenzado los Estatutos se otorgarían por todos los que fuesen propietarios ya de pisos o locales.

 Así, en un caso de unos Estatutos que incluían una reserva a favor del promotor de usar unos bajos de un edificio y además el derecho de transmitirlo a terceros y realizar obras sin autorización de la Junta de Propietarios se suscitó su nulidad por parte de algunos propietarios al entender que como se habían celebrado contratos privados de compraventa antes de la escritura de constitución de la propiedad horizontal debía ser otorgada por todos dicha cláusula, y haberse aprobado en la Junta de Propietarios.

El caso llegó al TS, que en Sentencia de 23 de octubre de 2009 dio la razón a los propietarios:

“Aunque en los contratos privados de compraventa fuera hecha la reserva que nos ocupa, no hay duda de la nulidad de la cláusula cuarta A) de la escritura de declaración de obra nueva y constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, al haberse celebrado contratos de compraventa de viviendas del inmueble con anterioridad a la escritura suscrita por el promotor, así como de la naturaleza de elementos comunes de los bajos cubierta, por lo que era necesario un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios sobre esta temática.”

 

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