No todo está perdido para los compradores de vivienda sobre plano.

Voy a recoger en esta entrada un problema jurídico-social que ha acaecido los últimos años en el mercado inmobiliario y que está volviendo a ser de actualidad últimamente.

Al estallar la burbuja inmobiliaria muchos compradores de viviendas sobre plano se encontraron con un verdadero problema al encontrarse con que habían entregado unas cantidades a cuenta del piso que tenían que recibir –y que estaba por construirse- y que la promotora encargada de ello estaba en quiebra o muy cerca de entrar en ella.

Por desgracia esto ha sido más común de lo que puede imaginarse. A pesar de los riesgos que implica una compraventa de una vivienda sobre plano, son muchas las personas que optaron por este modelo. En realidad, el modelo cuando se ha comprobado dañino es cuando se ha comprobado que ni las promotoras ni las entidades de crédito –en parte- cumplían escrupulosamente sus obligaciones en cuanto a la entrega de cantidades por los compradores.

El cooperativista medio de vivienda, es decir persona que a efectos fácticos es consumidora, -porque es una gestora la que lleva las riendas de la cooperativa- (a pesar de lo que entiende la legislación que la considera autopromotora por construirse “para sí” al fin y al cabo) ha sido junto con el comprador de vivienda sobre plano los dos actores más débiles en el mercado inmobiliario español

Por tanto, se han visto una situación totalmente atrapados, puesto al entrar en concurso de acreedores la promotora evidentemente es imposible recuperar algo de ahí y la construcción de su vivienda se halla abandonada totalmente. No obstante, los últimos años, se están empezando a llenar los juzgados de casos en los que los propietarios intentan la devolución de las cantidades que ya habían pagado, no ante la promotora, sino ante la entidad financiera en la que realizaron los ingresos a cuenta por el precio de la vivienda.

¿Por qué?

Por incumplir las obligaciones previstas, -precisamente para estos casos- en la Ley 57/1968, hoy contenidas en la D.A.1º de la Ley de Ordenación de la Edificación. Si bien es cierto que la Ley 57/1968 sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas nunca ha tenido gran popularidad, parece que es ahora –una vez derogada- cuando más en boca está de los profesionales del Derecho.

¿Cuáles eran obligaciones tanto de la promotora como de la entidad financiera?

Fundamentalmente la contenida en el art.1º de la propia Ley –en el último inciso- que dice lo siguiente:

“Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita […].

Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancario Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.”

En resumen, las 2 obligaciones que establece el artículo para el promotor:

  1. Constituir aval para garantizar la restitución de las cantidades. Huelga decir que en la mayoría de los casos no existen.
  2. Ingresar las cantidades que reciban en una cuenta especial, con separación de otra clase de fondos, para saber que esas están destinadas específicamente a las resultas de la construcción.

La obligación de la entidad bancaria era:

  1. Exigir para la apertura de dicha cuenta especial que se habían constituido los seguros o avales previstos.

Además, el artículo 7 de la propia Ley señala que los derechos que en ella se reconocen tienen el carácter de irrenunciables, por lo que en cualquier caso de transacción, o acuerdo siempre quedaría abierto el camino al ejercicio de las acciones judiciales.

La Sentencia del TS de 3 de julio de 2013 declara prioritaria la aplicación de la Ley 57/1968 sobre lo pactado por las partes.

Teniendo esto en cuenta, el Tribunal Supremo en Sentencia de 13 de enero de 2015 ha llegado incluso a obligar a una entidad financiera a la devolución de las cantidades cuando éstas sí estaban aseguradas (pero en una cuantía menor) pero no ingresadas en una cuenta especial y además se establecía en la póliza que esto era obligación del que compraba: “Declara esta Sala que el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que legalmente se impone al vendedor, como dijimos, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial queden así aseguradas, por lo que no puede establecer la póliza el desplazamiento al comprador de una obligación que solo corresponde al vendedor de acuerdo con la Ley 57/1968, dada la irrenunciabilidad mencionada, de lo que se deduce que no cabe entender excluida la cobertura del seguro.”

Como ha ratificado por ejemplo el Tribunal Supremo en Sentencia de 21 de diciembre de 2015: « En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ».

 

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