Charla en el REICAZ sobre la LOE, aspectos de interés

El pasado viernes 13 de mayo, tuvo lugar en el Colegio de Abogados de Zaragoza una charla/ponencia/coloquio sobre algunos aspectos de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Fueron ponentes el abogado D. Pedro Baringo y la Magistrada Dña. Carmen Royo.

La LOE es un texto de vital importancia, no sólo para los abogados que ejercen sobre cuestiones de derecho inmobiliario o urbanístico, sino también para otros muchos profesionales, como arquitectos, aparejadores, promotores de la construcción, cooperativas de viviendas, empresas que se dediquen al suministro de materiales de construcción, etc. Fundamentalmente porque regula la responsabilidad de todos los agentes que intervengan en la construcción, así como los daños por los que se debe responder y los plazos de garantía.

Voy a resumir en 3 puntos algunas de las cuestiones que salieron a escena

-Obligaciones de los propietarios

Tenemos que tener en cuenta que desde la publicación de la LOE, no se detallan solamente una serie de obligaciones para el promotor, constructor, proyectista de la obra, director de obra, etc. También es vital conocer las obligaciones que va a adquirir el propietario del edificio, como tal propietario, según señala el art.16:

Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.”

Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.”

El art.7 de la LOE señala que se entregará a éste una vez finalizada la obra un Libro de Edificio. Es aquí dónde por ejemplo va a quedar constancia de las futuras rehabilitaciones o intervenciones que se hagan, también de las labores de mantenimiento, revisiones, etc.

ESTO ES DE VITAL IMPORTANCIA, así como suena, porque las garantías que establece la LOE y que obligan a responder al promotor en caso de daños en elementos de terminación (por 1 año), en elementos constructivos (por 3 años), y en elementos estructurales (por 10 años), no cubren los daños que sean consecuencia de una falta de mantenimiento o mal uso. (Art.16.9. letra e).

Teniendo en cuenta que calificar un daño como estructural (que tiene el plazo más amplio, de 10 años) es complicado según la jurisprudencia, porque sólo son aquellos que se producen en vigas, muros de carga… es decir, elementos absolutamente imprescindibles para la estabilidad del edificio, y que los otros dos plazos (de 1 y 3 años) son muy cortos, cumplir las obligaciones por parte del propietario resulta imprescindible. Quiero decir, si ya la Ley te malas cartas, no las hagas tú peores. Una llevanza incorrecta del Libro de Edificio, bien por no haber pasado las revisiones correspondientes, intervenciones de mantenimiento que no consten, etc. puede ser motivo para no entrar si quiera a valorar si existen daños por un defecto.

-No hay daños continuados por defecto de construcción.

Si se manifiesta un daño, no se interponen acciones en su momento y posteriormente se generan otros daños derivado del primero, la jurisprudencia entiende que el diez a quo desde el que comienza a contar el plazo de garantía es desde que se manifestó el primer daño. No se da el concepto de daño continuado.

-Solidaridad propia e impropia. STS 16-1-2015.

No existe interrupción de la prescripción cuando se da la solidaridad impropia, es decir, la que se da cuando es el pronunciamiento judicial el que la señala,  como ya señaló la STS 14 de marzo de 2003 y que ha reiterado la de 16-1-2015, entre otras.

“En la interpretación del artículo 1591 del Código Civil , la sentencia de Pleno de 14 de marzo de 2003 (RJ 2003, 3645) , reconoció junto a la denominada “solidaridad propia”, regulada en nuestro Código Civil (artículos 1.137 y siguientes ) que viene impuesta, con carácter predeterminado, “ex voluntate” o “ex lege”, otra modalidad de la solidaridad, llamada “impropia” u obligaciones “in solidum ” que dimana de la naturaleza del ilícito y de la pluralidad de sujetos que hayan concurrido a su producción, y que surge cuando no resulta posible individualizar las respectivas responsabilidades, sin que a esta última especie de solidaridad le sean aplicables todas las reglas previstas para la solidaridad propia y, en especial, no cabe que se tome en consideración el artículo 1974 del Código Civil en su párrafo primero; precepto que únicamente contempla efecto interruptivo en el supuesto de las obligaciones solidarias en sentido propio cuando tal carácter deriva de norma legal o pacto convencional, sin que pueda extenderse al ámbito de la solidaridad impropia, como es la derivada de responsabilidad extracontractual cuando son varios los condenados judicialmente; sin perjuicio de aquellos casos en los que, por razones de conexidad o dependencia, pueda presumirse el conocimiento previo del hecho de la interrupción, siempre que el sujeto en cuestión haya sido también demandado”

-Sortear la aplicación del art.706 LEC.

También se comentó que uno de los errores frecuentes a la hora de interponer acciones contra los agentes de la edificación era solicitar en la demanda una condena de hacer, es decir, solicitar que reparase, rehabilitasen, que se hiciesen las obras en definitiva que correspondiesen para solventar el problema. Esto es algo a evitar porque dada la redacción del art.706 LEC esto obliga a un procedimiento de ejecución de la sentencia que se va a dilatar mucho en el tiempo.

Mucho mejor solicitar una condena pecuniaria, y si la comunidad de propietarios, cooperativa o el propietario tiene la financiación suficiente (cosa difícil) para costear las obras de reparación y reclamar luego el abono mejor que mejor.

 

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