¿Es inscribible en el Registro de la Propiedad el derecho de superficie con opción de compra?

El derecho de superficie es un derecho real sin duda, por cuanto reúne los requisitos de éstos, exclusividad, inmediatez, absolutividad, etc. y que se puede configurar con un plazo máximo de 99 años.

Permite al titular del mismo construir sobre suelo, y hacer suyo la propiedad de lo edificado. Existe una abundante intervención administrativa, puesto que en muchos casos o Ayuntamientos o entes públicos como el del caso que traigo a colación que son los titulares del suelo son los concedentes del derecho.

El supuesto  de la Resolución de 18 de marzo de 2016 de la DGRN reúne al Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial, que constituyó un derecho de superficie por plazo de 35 a 99 años a favor de un particular sobre una determinada finca, reconociendo además un derecho de opción de compra durante toda la vigencia del derecho de superficie.

Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad se deniega la inscripción tanto por el Registrador titular como por el sustituto por entender que el art.14 del Reglamento Hipotecario que regula la inscripción del derecho de opción y su configuración como derecho real es claro al respecto. Además de inscribirse el pacto convenido entre las partes, el precio convenido por el ejercicio del derecho de opción se establece un plazo de 4 años que sólo es susceptible de ampliarse en los casos en los que la opción de compra vaya unida a un contrato de arrendamiento en dónde su ejercicio se permite durante todo el tiempo de vigencia del arrendamiento, no limitándose a esos 4 años.

El Notario autorizante de la escritura recurre señalando que aunque el art.14 RH es cierto que sólo habla de arrendamientos con opción de compra, puede interpretarse analógicamente el precepto y entender que procede la inscripción de este derecho de opción de compra por más de 4 año al ir unido inseparablemente a la concesión de un derecho de superficie.

La Dirección General de los Registros y del Notariado da la razón al Notario y entendemos que de manera acertada.

1.A pesar de que el arrendamiento tradicionalmente se ha configurado como un derecho personal, la legislación específica, tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como la de Arrendamientos Rústicos cada vez lo configuran con mayor ahínco como un derecho real en tanto en cuanto será la inscripción registral la que permitirá oponer dicho contrato de arrendamiento a terceros (ver última reforma de la LAU). Por tanto no puede esgrimirse como diferencia para la no interpretación analógica del precepto el hecho de que el arrendamiento sea un derecho personal y el derecho de superficie un derecho real.

2. Además, ¿Qué hay de la clásica pero olvidada disputa entre “numerus apertus” y “numerus clausus”? Bien puede servir para dar luz a estos supuestos discutidos. Así la Dirección General señala que precisamente en base a la teoría de “numerus apertus” de derechos reales debe entenderse que se puede configurar este derecho de superficie con opción de compra siempre y cuando reúna el resto de requisitos necesarios para la configuración de un derecho real como el hecho de que fije un plazo que no sea indefinido, que se establezcan unos contornos claros del derecho en cuestión, cosa que se da en este caso.

3. No hay que olvidar y así lo trajo a colación el Notario en su recurso que algún derecho foral como el navarro –el derecho foral siempre va por delante- ya permite que se amplíe el plazo del derecho de opción cuando vaya unido no sólo a un arrendamiento, también superficie, hipoteca u otro análogo. (Art.461 de la Compilación de Derecho Foral Navarro).

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