Sobre las cláusulas suelos y locales de negocio

La semana pasada saltó a los medios una sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén en la que según se decía se admitía la nulidad de una cláusula suelo en un préstamo hipotecario para la adquisición de local comercial.

Según se desprendía de la mayoría de noticias, el préstamo hipotecario lo había sido como decimos para adquirir no una residencia o vivienda sino un local comercial. Lo que parecía señalar que los autónomos que hubiesen adquirido  su local comercial mediante préstamo hipotecario podían quedar amparados en el futuro por la nulidad de las cláusulas suelos.

Me he leído la sentencia y la verdad es que la cosa no es exactamente como se ha publicado en las noticias. Recordemos que la doctrina que señaló el Tribunal Supremo en la sentencia de 9 de mayo de 2013 era aplicable a los consumidores. Es decir, hay que tomar como criterio de aplicación subjetivo el señalado en la Ley General de Consumidores y Usuarios que señala en su art.3 que son “consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.”

Como todos sabemos, esto ha sido un obstáculo para aplicar las disposiciones protectores de la Ley (ejercitar acciones de nulidad de determinadas cláusulas, ente otras) a los empresarios o profesionales, porque no son “consumidores” a efectos de aplicación. Que no obstante disponían de la protección de la Ley de Condiciones Generales de Contratación (por ejemplo la sentencia de la AAPP de Cuenca 3 de junio 2013).

En la Sentencia de la AAPP de Jaén de 16 de febrero de 2016 se dice lo siguiente: “en el momento de concertar el préstamo trabajaba por cuenta ajena y el hecho de comprar la finca como inversión al ser un local comercial no supone que no fuera consumidor, sino al contrario, era consumidor a la hora de otorgar la escritura del préstamo hipotecario pues la finca adquirida no la utilizaba para el desarrollo de su actividad profesional y en consecuencia le es aplicable la protección dispensada en la Ley de Consumidores”.

Vamos a ver, yo creo que ese párrafo puede dar lugar a algo de confusión puesto que parece que el criterio que se toma es el desempeñar en el momento de la compra una actividad por cuenta ajena . Parece indicar la Audiencia que si fuese un autónomo en el momento del otorgamiento no hubiera admitido la nulidad de la cláusula suelo, lo cual tampoco tiene mucho sentido. Quiero decir, el comprador sería consumidor, independientemente de que trabajase en el  por cuenta ajena o propia -ya que lo adquiría como una inversión en ese momento-. Sólo vendría a ser empresario o profesional en el caso de que se dedicase a la compra habitual en este caso de locales de negocio, compraventa de inmuebles, etc.

Lo que si vuelve a señalar esta sentencia es la doctrina fijada del Supremo en virtud de la cual sólo se van a devolverlas cantidades pagadas de más desde la Sentencia de 9 de mayo de 2013.

Independientemente de eso la sentencia de esta Audiencia tampoco es totalmente novedosa porque en otras Audiencias Provinciales ya habían admitido la nulidad de estas cláusulas celebradas por pymes o autónomos. Habrá que estar atentos a siguientes pronunciamientos porque en cada Audiencia se va diciendo una cosa así que en función de dónde se presente la demanda puede salir cara o cruz.

Hace poco la Audiencia Provincial de Zaragoza se pronunció en el sentido de que también debían admitirse reclamaciones por cláusula suelo aunque el perjudicado hubiera aceptado una rebaja o una modificación bajo condición de no litigar.

Lo único que está claro es que hay que huir de titulares más o menos tajantes en este sentido puesto que los Tribunales se están pronunciado de forma diversa y sólo el Tribunal Supremo establece jurisprudencia, cosa que es conveniente que sepan los legos en Derecho.

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